1

 

   

בתי המשפט

א  132880/01

בית משפט השלום תל אביב-יפו

 

12/07/2006

תאריך:

כב' השופט קידר אליהו

בפני:

 

 

 

 

מגדל חברה לבטוח_בע"מ

בעניין:

התובעת

פ. קרני

ב"כ התובעת עו"ד

 

 

נ  ג  ד

 

 

חכם ז'קלין

 

הנתבעת

רוני מתניה

ב"כ הנתבעת עו"ד

 

 

פסק דין

 

  1. לפניי תביעה לפיצויים בסך 540,000 ₪ , על פי עוולת הרשלנות, בגין נזקים כספיים שנגרמו לתובעת עקב הסתמכותה על חוות דעת של הנתבעת.

 

  1. התובעת היא חברת ביטוח ועוסקת בין השאר במתן הלוואות ומשכנתאות. הנתבעת היא שמאית מקרקעין.

 

נסיבות המקרה:

  1. הנתבעת התבקשה על ידי התובעת ליתן חוות דעת שמאית בכדי לקבוע את שוויו של בניין מגורים באזור שכונת התקווה בתל אביב (להלן:"הנכס"). חוות הדעת נדרשה לתובעת על מנת שתוכל להעריך את זכאותו של לקוחה, מר ליאור לב (להלן: "הלקוח"), לקבלת הלוואה כספית לשם רכישת הנכס.

 

  1. הנתבעת ערכה את חוות דעתה, אשר הוגשה לתובעת ביום 29.1.98, בה קבעה כי, בהנחה והנכס "פנוי וחופשי מכל חוב, מחזיק או שעבוד" במצב בנוי, שוויו - ביום מתן חוות הדעת הנו בסך של 330,000$ ואילו בגמר הבנייה, שוויו של הנכס הנו 360,000$. עוד ציינה בחוות דעתה גם את העובדות הבאות:

א.      "...ההיתר אינו מאפשר כיום חלוקה משפטית ליחידות אלא הנכס הנו יחידה משפטית כוללת לפי היתר הבניה"

ב.      "...בנסח מופיעים מס' צווי הריסה לגבי חלקיהם של בעלים שונים בחלקה. לא מופיעה הערה על הבעלות של צגיר שושנה".

ג.       "2 יחידות מושכרות לאחרים, לא הוצגו בפניי חוזי השכירות".

ד.      "הנכס מושכר בחלקו בשכירות חופשית ובחלקו פנוי".

 

  1. השומה נערכה עבור התובעת כפי שציינה הנתבעת בפרק "מטרת השומה": "מטרת השומה לצורך שעבוד הנכס כבטוחה לחב' "מגדל" לצורך מתן משכנתא".

 

  1. התובעת טוענת בתביעתה כי הסתמכה על חוות דעתה של הנתבעת, ועל פיה העניקה ללקוח משכנתא בסך 150,000$ ביום 4.2.98. סמוך לאחר קבלת המשכנתא, בשל פיגור בתשלומים, פתחה התובעת תיק בהוצל"פ בכדי לממש את המשכון שרבץ על הנכס.

 

  1. כונס הנכסים שמונה בתיק ביום 9.3.99, עו"ד קרני, גילה במהלך עבודתו את העובדות הבאות, שלטענת התובעת לא גולו לה על ידי הנתבעת בחוות דעתה:

א.         שתי דירות בנכס מוחזקות על ידי דיירים מוגנים שלא ניתן לפנותם.

 

ב.                  הבניין נבנה בניגוד להיתר ובסטייה גדולה מההיתר.

 

ג.                   בתיק קיים מכתב מיום 17.8.97, לפיו מהנדס הבניין הודיע לעירייה על התפטרותו עקב בנייה ללא השגחתו וידיעתו.

 

ד.         קיימים צווי הריסה לבניין עקב הסטייה בבנייה בניגוד להיתרים.

  

  1. כונס הנכסים פרסם מכרז לרכישת הנכס בעיתון ואף פנה למתווך, מר אריק חסידים, על מנת שהלה ימצא קונים לנכס. מר חסידים הצהיר כי הגיע לנכס עם קונים פוטנציאלים אך מרגע ששמעו על קיומם של הדיירות המוגנת ושל צווי ההריסה הקיימים , נרתעו ואבדה התעניינותם בנכס. מר חסידים העריך כי יהיה קשה למכור את הנכס כפי מצבו כיום.

 

טענות הצדדים:

9.         התובעת טוענת כי הנתבעת התרשלה בהכנת חוות הדעת ובשמאות ובעיקר בכך שלא בדקה את מצבו המשפטי של הנכס. בנוסף הפרה את חובת הזהירות בכך שלא גילתה עובדות מהותיות לגבי מצבו של הנכס. כמו כן התובעת טוענת כי אם הייתה יודעת מראש העובדות שלא צוינו בחוות הדעת, הייתה נמנעת מלתת ללקוח את המשכנתא.

 

10.       מנגד, טוענת הנתבעת בסיכומיה, בין השאר כי, לא התרשלה ולא הפרה כל חובה. הנתבעת טוענת כי לא יכלה לדעת על קיומה של השכירות המוגנת, וכן כי לא נגרם כל נזק לתובעת.

 

עיקרי הפלוגתאות במקרה דנן:

*           האם התרשלה הנתבעת בעריכת חוות הדעת בכך שלא ציינה עובדת קיומה של הדיירות המוגנת בנכס?

 

*           מהו הנזק שנגרם לתובעת.

 

*           אשם תורם.

 

11.       מטעמה של התובעת העידו בפני בית המשפט, הגב' ליבוביץ בלה, עובדת במחלקת ההלוואות והגבייה אצל התובעת, מר אריק חסידים, מתווך, מר אורי דרור, שמאי מקרקעין, עו"ד וייס יקותיאל, אשר ערך את חוזה המכר בין הלקוח לבין בעלת הנכס.

 

12.       מטעמה של הנתבעת העידו מר טובי גרש, שמאי מקרקעין, הנתבעת, מר יצחק שלו, שמאי מקרקעין.

חובת הזהירות:

13.       אחריותו של נותן חוות דעת, על פי עוולת הרשלנות, נדונה בפסיקה ובספרות. נקבע כי האחריות חלה מקום בו מדובר בתחום מומחיותו של מחווה הדעה, בהתחשב גם בהסתמכותו של מקבל חוות הדעת וגרימת הנזק עקב כך. כמו  כן, אם לא היה מקום לבדיקת חוות הדעת טרם ההסתמכות וכן שחוות הדעת הייתה בלתי סבירה בהתחשב במומחיותו של מחווה הדעה. (לעניין זה ראה ע"א 5302/93 בנק מסד נ' מרדכי לויט ואח', פ"ד נא (4) 591,599.

 

14.       יש לשאול האם שמאית מקרקעין אשר מחווה דעתה לגבי נכס חבה בחובת הזהירות הקונקרטית לצורך הערכת שוויו של הנכס למטרת מתן המשכנתא, כפי העולה במקרה דנן. אין מחלוקת כי חובה מושגית חלה במקרה של בעלי מקצוע בתחום מומחיותם. (ראה ע"א 106/54 ויינשטיין נ' קדימה, פ"ד ח' 1317,1344- שם נקבעה ההלכה לפיה חלה החובה מקום בו חוות הדעת נערכת למטרת עסקה מסוימת ובמידה ואכן הניזוק הסתמך עליה).

 

15.       הנתבעת לא ציינה בחוות דעתה כי מדובר בסטייה ניכרת מהיתרי הבניה שניתנו. בסיכומיה טענה כי לא חלה עליה כל חובה לבדיקת תיק הבניין בעירייה, ובכל מקרה לא הייתה יכולה לקבל התיק באותה עת ולכן לא ניתן לקבוע כי התרשלה לעניין זה.

 

16.       איני מקבל טענה זו, ביום מתן חוות הדעת טרם הושלמה הבנייה, בכדי להעריך שוויו של נכס יש לבחון האם העירייה תאשר את הנכס או שמא תורה על הריסתו. קל וחומר מקום בו על הנכס חלו צווי הריסה ובעיקר מקום בו בחוות דעתה של הנתבעת צוינו אילו היתרי בניה ניתנו ומה הותר לבנות לפיהם. כלומר, הנתבעת עצמה תיארה את היתרי הבניה הקיימים כבסיס לחוות דעתה, עובדה המלמדת על חשיבות תיק הבניין לשם עריכת חוות הדעת.

 

17.       על הנתבעת היה להדגיש בחוות הדעת, באופן בולט, כי חוות הדעת ניתנה בלי להסתמך על תיק הבניין בעירייה וכן לפרט חשיבותו של תיק זה.

 

18.       הנתבעת לא ציינה בחוות דעתה כי מדובר בנכס המכיל שני דיירים בשכירות מוגנת. בסיכומיה טענה הנתבעת כי לא יכלה לדעת זאת בהעדר חוזי השכירות. הנתבעת אמנם ציינה בחוות דעתה כי לא הוצגו בפניה חוזי השכירות, עם זאת בעת ובעונה אחת ציינה בחוות הדעת כי "הנכס מושכר בחלקו בשכירות חופשית ובחלקו פנוי". איני מקבל את טענתה של הנתבעת כי מדובר בשגגה והיה על התובעת להבין מציון העובדה כי לא הוצגו חוזי השכירות, שעניין הדיירות המוגנת כלל לא נבדק על ידי הנתבעת.

 

19.       התובעת אינה עוסקת בשמאות מקרקעין, מקבלי חוות הדעת של הנתבעת אינם משפטנים, וברור היה כי ביקשו להסתמך על חוות דעתה של הנתבעת כפי שהיא. גם אם המונח "שכירות חופשית" אכן נכתב כתוצאה מטעות מקום המדובר בדיירות מוגנת, הרי שדי בכך לקבוע כי מדובר בהתרשלות, ואין זה משנה הסיבה לכך. עובדה זו מהותית לשם הערכת שווי הנכס ולצורך המטרה לה הוזמנה חוות הדעת מלכתחילה, וברור כי ישנה השפעה רבה על מי שמסתמך עליה. 

 

20.       די באמור לעיל בכדי לקבוע כי אכן התרשלה הנתבעת כלפי התובעת.

 

היקף הנזק:

21.       טוענת הנתבעת בסיכומיה כי התובעת לא הוכיחה את נזקיה. הנתבעת טוענת בפירוט רב שערך הנכס גבוה מערך התביעה, כי התובעת לא נקטה בכל הפעולות למטרת השבחת הנכס ומכירתו בשוק החופשי וכי אם קיימות בעיות מיסוי בנכס הרי שאין זה במסגרת אחריותה של הנתבעת.

 

22.       בנוסף, מסתמכת הנתבעת על חישובי ערך הנכס במועד מתן ההלוואה וכן מעלה טענות כנגד הערכתו השמאית של המומחה מטעם התובעת. חישוביה של הנתבעת היו יכולים להתקבל אם היה מדובר בטענה של טעות בהערכת שווי הנכס בלבד. במקרה שלפנינו התובעת הצהירה כי אם הייתה יודעת דבר הדיירות המוגנת וקיומם של צווי ההריסה הייתה נמנעת לגמרי מהענקת ההלוואה ללקוח, יהא אשר יהא שוויו של הנכס לפני או אחרי השבחתו.

 

23.       על כן לא ניתן להעריך את היקף הנזק בדרכה של הנתבעת, אלא יש לראות בנתינת ההלוואה כולה, כמקשה אחת – כנזק שנגרם לתובעת. מכל האמור לעיל אני קובע כי נזקה של התובעת הנו סכום התביעה, אשר הוכח במסמכי המשכנתא שצורפו לתיק.

 

24.       יחד עם זאת אין להתעלם מהתקבולים ששולמו לתובעת. אני מקבל את תחשיבה של הנתבעת לעניין זה המפורט בסיכומיה בסעיפים 5.7.3-5.7.5 וקובע כי היקף הנזק שנגרם לתובעת לאחר ניכוי התקבולים (על פי עדותה של הגב' ליבוביץ) הנם בסך של 382,527 ₪ נכון ליום 31.8.05, ובשערוך ליום זה- 404,087 ₪.

 

הקטנת הנזק:

25.       יש לציין כי התובעת מתקשה למכור את הנכס, כפי העולה ממסמכי כונס הנכסים שמונה ומתצהירו של המתווך מטעמה. יחד עם זאת הוכח בפניי, כי התובעת השכירה שלוש מתוך חמש הדירות בשנים שיפורטו, ואף ידועים דמי השכירות הנקובים בחוזים שצורפו על ידיה כדלקמן-

 

מיום 1.4.02-31.3.03 השכירה התובעת את הדירה בקומת הקרקע בסכום של 250$ לחודש כלומר 3000$ ובשערוך ליום זה- 16,625 ₪.

מיום 1.11.02-31.10.02 השכירה התובעת את הדירה בקומה השנייה בסכום של 300$ כלומר 3,600$ ובשערוך ליום זה- 20,639 ₪.

מיום 5.502-5.5.03 השכירה התובעת את הדירה בקומה השלישית בסכום של 250$ כלומר 3,000$ ובשערוך ליום זה- 15,771 ₪.

 

26.       מהאמור לעיל עולה כי במשך שלוש השנים, הוכיחה התובעת כי יכלה לשכיר את שלוש הדירות בנכס בסכום של 53,035 ₪ לכל שנה. מכאן היה עליה להקטין את נזקיה בסכום של לפחות 159,105 ₪ נכון להיום, סכום אשר יכול היה להתקבל כתוצאה מהשכרת הדירות בבניין מיום פתיחת תיק ההוצל"פ. על כן יש לנכות סכום זה מהנזק הכולל.

 

27.       אם כך, נזקיה של התובעת הנם בסך של 244,982 ₪.

 

אשם תורם:

28.       יחד עם קביעתי בדבר התרשלותה של הנתבעת וקיומו של נזק, אין להתעלם מתרומתה של התובעת להיקף נזקיה ועל כן יש להטיל אשם תורם משמעותי על כתפיה. היה על התובעת לקרוא את חוות הדעת באופן רציני יותר וענייני יותר, לשים לבה לסתירות המצויות בחוות, היה עליה לדאוג לקבל גם את חוזי השכירות מהלווה עצמו, על מנת להעריך גם את התקבולים הנובעים מהם וגם את מהותם.

 

29.       חרף העובדה כי אין התובעת עוסקת בשמאות מקרקעין, התובעת הסתמכה על ערך הנכס כבטוחה עיקרית למתן ההלוואה. משכך היה עליה לבחון היטב את חוות הדעת ואף לברר עם הנתבעת את משמעות הסעיפים והמונחים המקצועיים בכדי למנוע אי הבנות העלולות לנבוע כתוצאת ההסתמכות.

 

30.       כמו כן, היה על התובעת לבחון היטב מה המשמעות של העובדה כי הנתבעת ציינה בחוות דעתה קיומם של צווי הריסה. היה עליה לברר היטב, הגם שלא פורט בחוות הדעת, מדוע הוצאו צווי הריסה, היקפם ומשמעותם.

31.       מכל האמור לעיל יש להטיל אשם תורם על התובעת בשיעור של 40% מהיקף נזקיה.

 

סוף דבר:

32.       אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת סך של 97,992 ₪ בצירוף ריבית והצמדה מיום קבלת פס"ד ועד ליום התשלום בפועל.

 

33.       בנוסף, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת הוצאות המשפט וכן שכ"ט עו"ד בשיעור של 15% שהם 14,698 ₪ בצירוף מע"מ , סכומים שישאו הצמדה וריבית מיום מתן פס"ד ועד ליום קבלת התשלום בפועל.

 

זכות ערעור לביהמ"ש המחוזי תוך 45 ימים מיום קבלת פסה"ד.

 

המזכירות תעביר עותק מפסק הדין למשרדי ב"כ הצדדים, בדואר רשום.

 

ניתן היום ט"ז בתמוז, תשס"ו (12 ביולי 2006) בהעדר הצדדים.

 

                                                                               

א.  קידר, ש ו פ ט